【罰金あり】令和8年4月1日から不動産所有者の住所氏名の変更登記 義務化
- FLAP 税理士法人
- 5月14日
- 読了時間: 3分
2026年（令和8年）4月1日
から、不動産の所有者（登記名義人）は、住所や氏名に変更があった場合、変更日から2年以内に変更登記を申請することが義務化されます。
義務化の概要
施行日：2026年（令和8年）4月1日
対象者：不動産の登記名義人（個人・法人）
対象となる変更：住所や氏名（法人の場合は本店所在地や商号）の変更
申請期限：変更日から2年以内
罰則：正当な理由なく申請を怠った場合、5万円以下の過料が科される可能性があります。
過去の変更も対象に
施行日前（2026年4月1日以前）に住所や氏名の変更があった場合でも、変更登記をしていない場合は義務の対象となります。
この場合、施行日から2年以内（2028年3月31日まで）に変更登記を行う必要があります。
手続きに必要な書類と費用
必要書類：
登記申請書
新住所を証明する書類（住民票の写しなど）
登録免許税：不動産1件につき1,000円
スマート変更登記制度の導入
法務省は、2025年4月21日から「スマート変更登記」制度を開始します。
この制度では、事前に一定の情報を提供することで、法務局が住民基本台帳ネットワークを利用して住所や氏名の変更を確認し、
自動的に登記を更新する仕組みです。
これにより、登記手続きの負担が軽減されます。
制度利用の手続き
1. 「検索用情報の申出」
制度を利用するためには、事前に「検索用情報の申出」を行う必要があります。これにより、法務局が住民基本台帳ネットワーク（住基ネット）を通じて、所有者の住所や氏名の変更を確認できるようになります。
申出方法：
既存の所有者：2025年（令和7年）4月21日以降、Web上の「かんたん登記申請」や書面で申出が可能です。
新たに所有権を取得する場合：登記申請時に、氏名の振り仮名、生年月日、メールアドレスなどを併せて申請書に記載します。
2. 法務局による変更確認と登記
申出後、法務局は定期的に住基ネットを照会し、住所や氏名の変更があった場合、所有者に対して変更登記の同意を確認するメールを送信します。所有者が同意した場合、法務局が職権で変更登記を行います。
🔗法務省 スマート変更登記のご利用方法
スマート変更登記制度：手続き一覧表
区分 | 手続内容 | スマート変更登記で可能か | 備考 |
個人 | 住所変更登記 | ✅ 可能 | 住民票変更に基づき自動反映（事前申出必要） |
氏名変更登記（婚姻・改名等） | ✅ 可能 | 戸籍の変更に基づき自動反映（事前申出必要） | |
所有権移転登記（相続・売買） | ❌ 不可能 | 通常の登記申請が必要 | |
抵当権設定・抹消登記 | ❌ 不可能 | 金融機関や当事者による申請が必要 | |
相続登記（死亡による名義変更） | ❌ 不可能 | 相続登記義務化（2024年4月～）だが別途申請 |
区分 | 手続内容 | スマート変更登記で可能か | 備考 |
法人 | 本店または主たる事務所の所在地変更 | ✅ 可能 | 商業登記との連携により自動反映（事前申出必要） |
名称（商号）の変更登記 | ✅ 可能 | 商業登記との連携により自動反映（事前申出必要） | |
所有権移転登記（売買・合併など） | ❌ 不可能 | 通常の登記申請が必要 | |
担保権設定・抹消登記 | ❌ 不可能 | 登記原因証明情報が必要なため手動申請 |
📌 注意点
「✅ 可能」な手続きでも、**事前に「検索用情報の申出」**がなければ自動登記されません。
詳細については、法務省の特設ページをご確認ください。
🔗法務省 住所等変更登記の義務化特設ページ
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