2026年税制改正 貸付用不動産の評価方法の見直し

貸付用不動産の相続税評価方法について、令和8年度（2026年度）税制改正大綱にて大きな見直しが示されました。

この改正は、相続直前の不動産購入による「行き過ぎた節税」を規制することを目的としています。

改正のポイント

■「5年ルール」の導入

相続・贈与の前5年以内に取得・新築した貸付用不動産が対象となります。

■評価額の算定方法の変更

従来の「路線価等による評価」ではなく、「実勢価格（取得価額）の80%相当」で評価されます。

取得価額をベースに、経過年数による減価償却や地価変動を加味して算出されます。

■不動産小口化商品への影響

任意組合型などの不動産小口化商品は、保有期間に関わらず「通常の取引価額（時価）」で評価されるようになります。

適用開始時期

2027年（令和9年）1月1日以後の相続や贈与から適用される見通しです。

注意点と経過措置

■対象外となるケース

相続開始の5年より前から保有している不動産は、引き続き従来の路線価等による評価が適用されます。

■経過措置

通達の発遣日（改正ルールが正式に決まる日）より5年以上前から所有している土地に新築した建物などは、改正の対象外とする方向で検討されています。

※今後の詳細な計算方法や具体的な運用については、国税庁から公表される財産評価基本通達の改正を注視する必要があります。