【令和6年3月6日採決】　市街化調整区域内に所在する宅地について、「地積規模の大きな宅地」に準じて評価することは”できない”とした事例

ポイント

市街化調整区域のうち都市計画法第34条第12号の宅地は、

・・・「地積規模の大きな宅地」に準じて評価することはできないとしたものである。

要旨

請求人らは、相続により取得した各土地（本件各土地）は、

市街化調整区域のうち都市計画法第34条第12号・・・に所在しており、

宅地の分割分譲が可能であって、・・・「地積規模の大きな宅地」に準じて評価することができる旨主張する。

しかしながら、・・・都市計画法第34条第12号に相当する開発行為としては、

分家に伴う住宅、収用対象事業の施行による移転等による建築物、社寺仏閣、研究施設等の建築物の用に供するものが予定されているのであるから、

・・・開発行為が可能な区域に所在していたとしても、

当該範囲に含むべきものではないとしたものと解するのが相当である。

したがって、・・・都市計画法第34条第10号及び第11号と・・・12号区域に所在する宅地とで本件通達上異なる取扱いを定めていることは合理的なものであって、

本件各土地を「地積規模の大きな宅地」に準じて評価することはできない。

《参照条文等》

相続税法第22条

財産評価基本通達20-2

地積規模の大きな宅地とは

地積規模の大きな宅地とは、

■三大都市圏においては500平方メートル以上の地積の宅地、

■三大都市圏以外の地域においては1,000平方メートル以上の地積の宅地

といいます。

地積規模の大きな宅地に該当すれば、土地の評価が20％程度下がることができます。

但し下記の4つの宅地は地積規模の大きな宅地に該当しません。

❶市街化調整区域（都市計画法第34条第10号または第11号の規定に基づき宅地分譲に係る同法第4条第12項に規定する開発行為を行うことができる区域を除きます。）に所在する宅地

※34条第10号又は11号は戸建て建築可能

❷都市計画法の用途地域が工業専用地域に指定されている地域に所在する宅地

➌指定容積率が400％（東京都の特別区300％）以上の地域に所在する宅地

➍大規模工場用地

地積規模の大きな宅地に該当しない都市計画法第34条12号とは

下記の4つの条件を満たしている宅地

❶調整区域に20年以上居住する6親等以内の親族がいる

❷自分名義で家を所有していない

➌自宅を建てたい

➍調整区域内に建築できる条件を満たしている

地積規模の大きな宅地の範囲は”標準的な宅地”を想定している

12号は、限定的な条件があるため、分家住宅、社寺仏閣、研究施設等の用に供する開発行為であり、宅地分譲に係る開発行為は原則として想定されていない。

として12号に所在する宅地は、地積規模の大きな宅地に該当しないとしています。

国税不服審判所　令和6年3月6日採決

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