【相続税】建物取壊し無償で土地を返還した場合の借地権の適否

建物を取り壊して更地にし、無償で土地を返還した場合の借地権の取扱いは、「認定課税」の対象となるか否かが最大の問題となります。原則として、借地権は資産価値があるため、無償返還は「地主への贈与」とみなされ、借地人に贈与税（法人の場合は受贈益）が課税されるリスクがあります。

しかし、事前に「土地の無償返還に関する届出書」を提出している場合などは、例外的に借地権の評価額が0円とみなされ、課税されません。

具体的な適否や税務処理は以下の通りです。

1. 原則：借地権の認定課税（課税対象）

借地権は財産価値を持つため、本来対価を受け取るべきところを無償で地主に返す場合、税務上は以下のように扱われます。

• 個人・個人間の借地: 地主が借地人から借地権相当額の贈与を受けたものとみなされ、地主に贈与税が課される。

• 法人・個人間の借地: 借地人（法人）が地主（個人）に借地権を寄付したとみなされ、法人税が課される。

  
  

2. 例外：借地権の認定課税がされないケース

以下のケースでは、無償返還しても借地権の認定課税は行われません。

• 「土地の無償返還に関する届出書」を提出している: 契約当初から、将来無償で土地を返還することを前提として税務署に届け出ている場合。

• 土地使用が「使用貸借」である: 親子間や夫婦間など、最初から対価を支払わない契約（使用貸借）であり、贈与の意図が認められない場合。

  
  

3. 返還時の実務とトラブル回避

建物を取り壊して無償返還する場合、以下の点に注意が必要です。

• 建物解体費用: 通常は借地人の負担となるため、返還時にトラブルになりやすい（借地借家法上は建物買取請求権が行使できる場合もある）。

• 「土地の無償返還に関する届出書」の重要性: 法人が借主の場合、これがないと地主への認定課税を回避しづらい。

  
  

まとめ

• 適する場合（課税なし）: 無償返還の届出書がある、または法人間で適正な契約がある場合。

• 不適する場合（課税あり）: 届出がない状態で、権利金等のやり取りがなく一方的に無償返還する場合（認定課税の対象）。

  
  

※法人が絡む場合や、借地権の価額が大きい場合は、必ず事前に税理士や専門家に相談してください。